Konversionsflächen


Der Mieterverein freut sich … (12.11.2010)

Erklärung des Mietervereins zur Diskussion um die US-Flächen

"Der Mieterverein Heidelberg freut sich, dass seine Interventionen bei den US-Flächen erste Erfolge haben. Ganz offenbar habe die Mietervereinsveranstaltung am 12. Oktober 2010, bei der dieses Thema von Fachleuten erörtert wurde, mit dazu beigetragen, dass von Stadt und GGH gute Ideen für die erste freie US Fläche angegangen werden. Die vorübergehende Nutzung des "Holbeinrings" für Studierende der doppelten Abiturjahrgang 2012 sei zu begrüßen.
"Kompliment an die Stadt zu so viel Flexibilität. Bedauerlich ist es, dass dies erst nach längerem Leerstand angepackt wird. So langer Leerstand ist schlecht für die Substanz der Gebäude und für Wohnungssuchende unverständlich", kommentierte Mietervereinsvorsitzender Lothar Binding. Dennoch blieben eine Menge Fragen offen:

  • Von welcher Basis aus ist der Kaufpreis für den "Holbeinring" verhandelt worden?
  • Ist beim Gutachterausschuss ein Wertgutachten an einen unabhängigen Gutachter über die Fläche "Holbeinring" vergeben worden?
  • Die kleine Fläche "Holbeinring" ist im "jahrzehntealten" Bebauungsplan als Wohngebiet ausgewiesen – aber wie sind die gesamten Flächen ausgewiesen? 
  • Welche US-Flächen gelten als "militärisch genutzt"?
  • Sind die Wohngebiete der Amerikaner "militärische genutzte" Flächen und müssen deshalb neu überplant werden?
  • Wann wird eine vorbereitende städtebauliche Untersuchung über alle Flächen einschließlich einer Wertermittlung beauftragt?
  • Wird durch diese erkennbar werden, welchen ökonomischen Stellenwert der "Holbeinring" hat? 
  • Wie wird vorher – also jetzt – sicher gestellt, dass der Kaufpreis "Holbeinring" keine negativen Auswirkungen auf die Kaufpreise der übrigen Flächen hat?
  • Ist ein Aufstellungsbeschluss für alle US-Flächen ein wichtiges Signal an das bundeseigene Unternehmen BiMA, dass die Stadt Heidelberg ihre Planungshoheit bei den US-Gebieten wahrnimmt?
  • Verhindert ein Bebauungsplan in Kombination mit einer Vorkaufsrechtsatzung für alle US Flächen verdeckte Verkaufsverhandlungen des Eigentümers mit anderen Interessenten, z.B. privaten Bauträgern?
  • Was leistet der Verkäufer BiMA bei dem "Projekt US-Flächen", der ein bundeseigenes Unternehmen ist, das ebenfalls den Bürgern dieser Stadt "gehört", für die künftige Infrastruktur insbesondere unter sozialen Gesichtspunkten und dem Ziel von bezahlbarem Wohnen?

Die "Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" als letztes und schärfstes Mittel überhaupt erwähnt Lothar Binding erneut, weil der Mieterverein ein Bebauungsplanverfahren mit Vorkaufsrechtssatzung anstoßen wolle. Diese könnte es seit vielen Jahren geben, seit bekannt sein musste, das die Amerikaner Heidelberg verlassen würden. Natürlich könne man jetzt eine schnelle Vermietung der Wohnungen "Holbeinrings" anstreben, nur über Kaufpreise des großen Gesamtprojektes US-Flächen sollte man sich als Käufer nicht auf eine Salamitaktik einlassen.

Es komme nun sehr stark auf die Informationskultur der Stadt an. Lothar Binding: "Angemessene und bürgerfreundliche Information fördert eine versöhnliche Diskussionskultur. Der Mieterverein steht für einen offene Dialog zu allen Sachfragen. Wir bieten der Stadt unsere Mitarbeit für eine kluge und vorausschauende Entwicklung der US-Flächen als große Chance der sozialen Stadtentwicklung an."

Eigentor der Mieterlobby (10.11.2010)

Die Rhein-Neckar-Zeitung berichtet zu den Holbeinringplänen und kritisiert in einem Kommentar den Mieterverein. Wir dokumentieren

Blick von oben auf das Gebiet des HolbeinringsGötz Münstermann schreibt in einem RNZ-Artikel vom 10.11.2010: "Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GGH steht kurz vor dem Kauf des Areals Holbeinring in Rohrbach. Das Gelände samt den 192 leerstehenden Wohnungen entlang der Römerstraße ist die erste Fläche, die die US-Armee schon an die Bundesrepublik zurückgegeben hat. Jetzt fordert der Mieterverein, die seit vergangenem Jahr laufenden Verhandlungen abzubrechen. Die Zuständigen bei Stadtverwaltung und GGH schütteln ob dieser Forderung nur den Kopf." Die Forderung des Mietervereins, die Notbremse zu ziehen, findet Oberbürgermeister Eckart Würzner laut Rhein-Neckar-Zeitung fatal, "so werden gute Verhandlungsergebnisse gefährdet." Und weiter zitiert die Rhein-Neckar-Zeitung den OB: "Der Mieterverein bagatellisiere bevorstehende jahrelange rechtliche Auseinandersetzungen. So könne man das Ziel, schnell auf dem Heidelberger Wohnungsmarkt günstigen Wohnraum für den doppelten Abiturjahrgang 2012 bereitzustellen, nie erreichen. Baubürgermeister Bernd Stadel stellt fest, dass der Mieterverein "zwei Dinge miteinander verwurschtelt, die nicht zusammengehören": Für das Areal Holbeinring könne überhaupt keine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingeleitet werden; ein jahrzehntealter Bebauungsplan lege schon fest, dass es sich um ein Wohngebiet handele. Und das solle es ja auch bleiben. Etwas anderes sei das bei US-Flächen, die eine völlig neue Nutzung erhalten müssten, beispielsweise die Patton-Barracks in Kirchheim. Das könne man aber nicht über einen Kamm scheren; auch würde dann der Kaufpreis des Holbeinrings keine Vorgaben für andere Flächen machen. Das gemeinsame Ziel von Mieterverein, Stadt und GGH, günstigen Wohnraum zu schaffen, "können wir wunderbar ohne Zwangsmittel erreichen", so Stadel. … GGH-Chef Peter Bresinski betont, dass sein Unternehmen eine "gemeinbedarfsorientierte Wohnungspolitik" betreibe. In den kommenden Jahren werde der Wohnungsmarkt durch den Abi-Doppeljahrgang belastet. Mit den leerstehenden Wohnungen solle die "G8/G9-Welle" abgefedert werden. Wegen dieses Gemeinbedarfzieles sei die "Bima" zu direkten Verhandlungen mit der Stadt bereit gewesen. Den vom Mieterverein in den Raum gestellten Kaufpreis von 14 Millionen Euro könne er nicht kommentieren. … "Wir werden auf keinen Fall zu teuer kaufen", verspricht der GGH-Geschäftsführer, der gerne in einem Jahr schon vermieten will. … Was nach der Erstsemesterwelle mit den Wohnungen geschehen solle, werde man später entscheiden."

Recht deutlich wendet sich Münstermann in einem Kommentar gegen die Forderungen des Mietervereins:

"Der Mieterverein behauptet, es gebe beim Kauf des Holbeinrings "keinen nachvollziehbaren Grund für übertriebene Eile" – eine Aussage, zwei Fehler. Es gibt einen nachvollziehbaren Grund, warum die Stadt schon jetzt, und nicht erst 2015 das Gelände kaufen sollte. Universität und Pädagogische Hochschule stellen zusätzliche Studienplätze für den Abi-Doppeljahrgang zur Verfügung; derzeit rund 850. Wenn mehr Studenten nach Heidelberg kommen, wollen die irgendwo wohnen. Da es keine ausreichenden Wohnheimkapazitäten gibt, wird dieser zusätzliche Andrang den angespannten Wohnungsmarkt noch mehr belasten. Die Folge: Die Mitglieder des Mietervereins konkurrieren mit noch mehr Studenten um günstigen Wohnraum. Und bei erhöhter Nachfrage und stagnierendem Angebot steigen die Mieten. Auch nicht schön für Mitglieder des Mietervereins. So gesehen sind die Ziele von Stadt undGGH sinnvoll und pragmatisch. Und da ist noch die angeblich übertriebene Eile. Seit drei Jahren stehen die Wohnungen leer, seit einem Jahr sind sie im Bundesbesitz und seither gibt es Verhandlungen – das war immer bekannt. Da kann der Mieterverein nicht kurz vor Toresschluss kommen und Stopp rufen. Das war ein Eigentor der Mieterlobby. "

 

"Die US-Flächen sind eine öffentliche Angelegenheit"
Mieterverein fordert Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan und Vorkaufsrechtssatzung statt "Eilkauf" (6.11.2010)

Der Mieterverein verschickte eine Pressenotiz, die wir im Folgenden dokumentieren

Die anstehende Konversion auf den "US-Flächen" in Heidelberg stand im Mittelpunkt einer gut besuchten Mitgliederversammlung des Mietervereins Heidelberg. Der Vorsitzende Lothar Binding verwies darauf, dass der Mieterverein es schon sehr lange in Gesprächen und Stellungnahmen für sinnvoll hält, dass die Heidelberg nunmehr endgültig 2015 zur Verfügung stehenden bisherigen US-Flächen schwerpunktmäßig Familienwohngebiete, Wohngebiete auch für Alleinstehende, Studentinnen, Studenten und sozial schwächere Menschen, werden sollen. "Dies kann für mehr soziale Ausgewogenheit auf dem Wohnungsmarkt sorgen." so Binding.

Im bisherigen Ablauf der Ereignisse sei nur das recht kleine Gebiet "Hohlbeinring" am südlichen Ende von Mark-Twain-Village mit 7,4 ha von den Amerikanern zurückgegeben worden. "Nun muss aber die Zeit bis 2015, also die nächsten vier Jahre, gut genutzt werden, um sowohl eine vernünftige städtebauliche Konzeption mit sozialer Zielsetzung zu entwickeln, als auch eine gute Transparenz und Bürgerbeteiligung sicherzustellen." mahnt der Mietervereinsvorsitzende. Zur Vorbereitung der Verhandlungen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BiMA) als bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, der Verkäuferin der bisherigen "US-Flächen", müssten zunächst die zentralen Ziele der Stadt für alle Flächen definiert und formuliert werden. Da die Stadt diese bisher nicht erarbeitet habe, brauche sie jetzt ausreichend Zeit dafür - ohne erhöhten Verkaufdruck der BiMA.

Der Mitgliederversammlung wurde aus den Gesprächskontakten des Mietervereins mit den Fraktionen des Heidelberger Gemeinderates berichtet. Diesen entnimmt der Mieterverein, dass die Gemeinderatsfraktionen mehrheitlich bereit sind, für die US-Flächen auch zum letztlich konsequentesten bauplanungsrechtlichen Mittel der so genannten "städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme" zu greifen. Allerdings gibt es hierfür bisher noch keinen Einleitungsbeschluss. Es wäre nach Ansicht des Mietervereins jetzt ausreichend, wenn der Gemeinderat sofort einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan für alle innerstädtischen US-Flächen sowie eine Verkaufsrechtsatzung beschließt, um Verkäufe an Dritte zu verhindern. Das PHV sei im übrigen eine weitere regionale Aufgabe, die gesondert betrachtet werden müsse.

In den nun anstehenden Gesprächen mit der BiMA müsste -- der stadtplanerischen Bedeutung entsprechend vom Oberbürgermeister selbst -- klargemacht werden, wie sich die planungsrechtliche Situation Heidelbergs darstellt, wenn die Ziele einer sozialen Stadtentwicklung durch eilfertiges Vorgehen oder unangemessene Kaufpreise nicht nur für den "Holbeinring", sondern für die gesamten Gebiete "Patton-Barracks", "Mark-Twain-Village" und "US-Hospital" nicht zu erreichen sind. Eine vernünftige Lösung wäre ein städtebaulicher Vertrag, so dass eine Entwicklungsmaßnahme entbehrlich wäre. Dazu Lothar Binding: "Dies ist eine öffentliche Angelegenheit, bei der Bund und Stadt zum Nutzen der Bürger dieser Stadt handeln sollten."

Strittig sei nun, inwiefern die erste 7,24 ha große Fläche am Hohlbeinring durch einen Verkaufspreis von 14 Mio. € für diese Fläche ein Präjudiz für spätere Preisverhandlungen über die weitaus größeren Flächen ist. Würde man nach schlechten Verhandlungsergebnissen über das gesamte Gebiet eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme legen, so müsste dann der so genannte "unbelastete Anfangswert" festgestellt werden. Dieser kann nach Auskunft von Experten von einem Preis für den Handel mit Militärflächen nicht hergeleitet werden, da es einen solchen gar nicht gibt. Dann könnte der von der Stadt vorher akzeptierte Kaufpreis Holbeinring preistreibend wirken, warnte der Vorsitzende Lothar Binding: "Deshalb hat der Mieterverein vor drei Wochen die Gemeinderatsmitglieder angeschrieben und sie aufgefordert, den Kauf des Gebietes "Holbeinring" zu den aktuellen 14 Mio. € Kaufpreis zu stoppen und in Gesamtverhandlungen mit der BiMA einzutreten."

"Die Stadtverwaltung hat jahrelang in dieser Angelegenheit gezögert. Nun muss sie ihre Planungshoheit durchsetzen! Es gibt beim Kauf des Holbeinrings derzeit keinen nachvollziehbaren Grund für übertriebene Eile" so Christoph Nestor auf der Mitgliederversammlung. Es sei nicht einzusehen, warum man jetzt nicht die Beschlüsse fasse, die dafür sorgen, dass genug Zeit bleibe, um über das Gesamtprojekt mit der BiMA zu verhandeln um dabei einen sinnvollen Preis im Rahmen eines Gesamtkonzepts zu erzielen. Es wäre auch ganz im Sinne der vom Oberbürgermeister angekündigten Transparenz und Bürgerbeteiligung, wenn die Befürchtung des Mietervereins, dass jetzt in Eile möglicherweise durch einen zu hohen Leitpreis ein großer Fehler gemacht wird, öffentlich nachvollziehbar entkräftet wird. Außerdem verwies er darauf, dass die neu vorliegende Wohnungsbedarfsanalyse der Stadt die Forderung des Mietervereins nach bezahlbaren Wohnraum für Familien als dringendstes Problem für Familien im unteren Einkommenssegment bestätigt und deshalb schnell alles dafür getan werden muss, um möglichst viele bezahlbare Wohnung auf den US-Flächen zu bekommen.

Die Mietervereinsmitglieder diskutierten ausführlich über die US-Flächen. Unter anderem wurde nach Ansprechpersonen für die Bürger gefragt. Es wurde darauf verwiesen, dass die Stadt im Rahmen der Planung für die US-Flächen eine starke Bürgerbeteiligung angekündigt habe. Weiter soll ein spezieller Manager als Ansprechpartner für die Bürgerschaft rund um die Entwicklung der US-Flächen gestellt werden. Insgesamt war ein großes Interesse spürbar, diese Gebiete in Heidelberg unter sozialen Gesichtspunkten zu planen und zu entwickeln.

Mieterverein Heidelberg e.V.

Was passiert am Holbeinring? (Oktober 2010)

von Hans-Jürgen Fuchs

Die Amerikaner verlassen Heidelberg. Schon seit vielen Monaten stehen ihre Gebäude zwischen Römerstraße, Am Rohrbach, Fabrikstraße und Sickingenstraße leer. Und wenn das neue Nahversorgungszentrum kommt, wird auch REWE an dieser Stelle verschwinden. In der Stadt laufen erste Planungen für die Zukunft. Das Gebiet soll relativ dicht bebaut werden, ähnlich dem Quartier am Turm. Dabei soll wohl auch der Bolzplatz entfallen, der von Anwohnern und anderen stark genutzt wird. Dieser Tage wurden wohl erste Baugrunduntersuchungen vorgenommen. Ein Fahrzeug der Geotechnikfirma Müller & Weit aus Sinsheim führte eine Bohrung durch. Wird Rohrbach um eine wichtige Freifläche ärmer?

Das Fahrzeug bei der Bohrung

Nachfragen des Bezirksbeirats sind bisher ohne konkrete Antworten seitens der Stadt geblieben. Andere wissen da wohl mehr …